יום חמישי, 21 במאי 2015

עסקאות אחרונות ביפו

אריה שפר מעדכן על העסקאות האחרונות שבוצעו ביפו ע"י משרד נדל"ן הים התיכון ורשת YAFO.co.il


להלן מספר עסקאות שבוצעו לאחרונה ע"י נדל"ן הים התיכון ורשת YAFO.co.il:


1. דירה ביפו בשדרות ירושלים

דירת 3.5 חדרים בשטח של כ- 73 מ"ר השוכנת במרכז שד' ירושלים, מול ד"ר ארליך, שהתה בשוק מספר חודשים וטופלה ע"י מספר משרדים.
הדירה שוכנת בקומה שלישית בגובה 58 מדרגות ולה חניה ומחסן פרטי, הנמצא מעל בקומת היציאה לגג, אשר לא מוצמדים לדירה בטאבו, אך משמשים אותה באופן בלעדי מזה 20 שנה.
הדירה לאחר שיפוץ יסודי כולל אינסטלציה, תריסים ומטבח.
דירה ביפו בת 3 חדרים בשדרות ירושלים ליד פינת ארליך

רשת YAFO.co.il קיבלה את הדירה למכירה בתנאי בלעדיות, אך במחיר גבוה יתר על המידה. לאחר שהמוכרים הבינו זאת, ירד רף הפתיחה משמעותית והמתעניינים החלו להגיע.
בשיווק הנכס הושם דגש על המיקום המתפתח ועל העובדה שהדירה פונה לדרום ולמערב, ללא בתים מולה - מה שהעשיר את הדירה בהמון אור ואויר.
לקוחה התעניינה בדירה לצורכי השקעה והציעה מחיר נמוך.
נוף פתוח וללא בתים מחלונות הדירה
המו"מ ידע קשיים רבים, כמעט והתפוצץ בחתימה עצמה, אך לבסוף הסתיים בלחיצות ידיים סוערות ובמחיר מכירה של 1,303,000  כולל מכונת הכביסה והמקרר. 
בסיס נתונים:
קטגוריה
למכירה
אזור
לב יפו – שדרות ירושלים
מחיר מבוקש
1,550,000 ₪
מחיר מכירה
1,303,000 ₪
שטח
73
חדרים
3.5
מחסן
9
חניה
לא רשומה בטאבו
מעלית
ללא

2. דירת 3 חדרים (4 חדרים במקור) בקו הראשון לים ברחוב קדם

דירת 4 חדרים במקור, שהוסבה לשלושה חדרים מרווחים במיוחד, בשטח של 110 מ"ר, ברחוב קדם, בקו הראשון לים, התקבלה לשיווק בלעדי בנדל"ן הים התיכון.
לדירה חללים מרווחים, סטנדרט גבוה בהחלט, חניה, מעלית ומרפסת בשטח של כ- 30 מ"ר, מקורה כולה, בצורת חצי עיגול.
סלון פתוח למרפסת מקורה כולה
לצוות הצילום שהגיע לדירה צורף גם סיור סוכנים של הרשת, ואחד הסוכנים הגיע עם לקוחות שביקשו לראות את הדירה באותו יום, היות והיו בסביבה.
לאחר שנכנסו לדירה, ראו את הסטנדרט והתעלפו מהנוף לים, הודיעו הלקוחות שזו בדיוק הדירה אותה הם מחפשים ושאין להם שום כוונה שמישהו אחר ירכוש את הנכס.
נוף ים פנורמי מדהים ממרפסת הדירה
הם ביקשו הנחה קלה מהמחיר המבוקש של 4.500.000  ולצורך כך נפגשו למחרת עם בעל הנכס.
לאחר שסוכם על הנחה של 50,000  התקדמו הצדדים לחוזה רכישה, שבמהלכו התגלו כמה תקלות רישום, אך הקונים הנחושים חתרו לעסקה מהירה אוף מרקט וזכו בנכס, עוד לפני שהוצאנו אותו לשוק.
בסיס נתונים:
קטגוריה
למכירה
אזור
עג'מי - מול הים
מחיר מבוקש
4,500,000 ₪
מחיר מכירה
4,450,000 ₪
שטח
110
חדרים
3
מרפסת
30 מ"ר מקורה
חניה
תת קרקעית
מעלית
יש

3. דירת גג תלת מפלסית בבנין עתיק ברחוב יפת

את הדירה הזו ברחוב יפת, צמוד לשכונה המרונית, מכרה נדל"ן הים התיכון לפני מספר שנים לנערה נחמדה, שאביה התאהב במבנה העתיק ונרתם להקדיש מזמנו היקר (באמת) לצורך שיפוץ מהמסד ועד הטפחות, ללא שיקולי מאמץ ועלות.
החלל המרכזי בדירה, לפני השיפוץ שנעשה בה
הדירה שירתה קודם לכן משפחה יפואית ותיקה, שנאלצה למכור אותה עקב מצבו הבריאותי של אחד מבני המשפחה.
הקסם מתחיל כבר בסמטה המובילה מיפת, ואז נפתח שער ברזל גדול פטיו משותף.
מדרגות חיצוניות ופנימיות מגיעות לבסוף אל החלל המדהים הזה, בגובה רב, עם חלונות ענקיים ורצפה מקורית עוצרת נשימה.
שטח הדירה הכולל כ- 200 מ"ר בתוספת עוד כ- 100 מ"ר מרפסות.
השיפוץ הוציא ממנה את המיטב והפך אותה לפנינה אמיתית.
הדירה לאחר השיפוץ המושקע ביותר שנערך בה

בעלת הדירה התכוונה לנסוע לחו"ל לתקופה ארוכה ורצתה להשכיר את הנכס.
זוג שהחליט לעבור לאזור כדי לגשש בתקופת השכירות לגבי רכישה, הביע ענין בשכירות.
אלא שבעלי הנכס שינו את דעתם והחליטו להעמיד את הדירה למכירה.
השוכרים זרמו איתם, והסכימו לשלם בדיוק את המחיר הנדרש - 6,000,000 מיליון .
המוכר עוד חשב כמה פעמים שלא למכור, אך לבסוף עברו השניים לדירה כבעליה.
בסיס נתונים:
קטגוריה
למכירה
אזור
יפת - השכונה המרונית
מחיר מבוקש
6,000,000 ₪
מחיר מכירה
6,000,000 ₪
שטח
200
חדרים
5
מרפסות
100 מ"ר 
חניה
אין
מעלית
אין

4. דירת גן גדולה, הזקוקה ברובה לשיפוץ, בדרום יפו


את הדירה הזו קיבלנו לשיווק, יחד עם כלל מתווכי יפו והסביבה, בדרום יפו, בשלהי שנת 2013, כאשר בעלי הנכס (הנחמדים ביותר לכשלעצמם) שמעו למיני עצות בלתי מקצועיות ודרשו לא פחות מ 3,2000,000 ₪ עבור הדירה.

מדובר בדירת גן בת חמישה חדרים בשטח של כ- 150 מ"ר ובתוספת חצר קדמית וחצר אחורית בשטח כולל של כ- 85 מ"ר נוספים, באזור נעים ושקט, אבל לא במחיר הזה.
דירה בסגנון של פעם הזקוקה לשיפוץ רציני


הנכס עצמו מחולק לשתי יחידות דיור, אשר שתיהן פונות אל החצר החזיתית – דירה אחת משופצת למשעי והשנייה - זקוקה לשיפוץ.
חלק מהממכר הוא סטודיו גדול עם גג אסבסט במיטב המסורת של פעם.
לאחר שהנכס שכב בשוק כאבן שאין לה הופכין, נערכה שיחת יחסינו לאן עם בעלי הנכס.
החבר'ה הבינו עניין, והמחיר ירד ל- 2,390,000 .
גינה מגניבה עם המון פוטנציאל

כאשר הגיעה קונה מכוונת, שנכס קודם אותו כמעט רכשה התגלה ערב החתימה כבלתי ראוי, סוכמו התנאים בישיבה לבבית אחת על חומוס אבו חסן במשרדנו,  ובתוך כשבוע נחתם הסכם רכישה במשרדי עורך הדין המקומי.
בסיס נתונים:
קטגוריה
למכירה
אזור
יפו א' - דרום יפו
מחיר מבוקש
2,390,000 ₪
מחיר מכירה
2,166,000 ₪
שטח
180
חדרים
5
מרפסות
85 מ"ר 
חניה
אין
מעלית
אין
אריה שפר הינו הבעלים של רשת נדל"ן הים התיכון ו- YAFO.co.il


עוד נכסים מעניינים ביפו

יום רביעי, 25 ביוני 2014

אריה שפר מסקר את שוק הנדל"ן ביפו - חלק 4 - לב יפו

לאחר שאריה שפר מנדל"ן הים התיכון סיקר את צפון יפו, מתחם נוגה ושוק הפשפשים ועג'מי,  מסקר אריה שפר את תמונת שוק הנדל"ן בלב יפו המתפתחת

שכונת לב יפו הגדולה ורחבת הידיים משיקה לצפון יפו ולשוק הפשפשים בגבולה הצפוני.
בחלקה הדרומי של שכונת לב יפו נמצאות תתי השכונות – יפו א' (דקר) וממול – שכונת צהלון בעלת הבתים הארבע משפחתיים ושיכוני חיסכון.
הגבול הדרומי של לב יפו הינו פארק דווידוף הירוק והמרווח – המשתרע עד לרחוב אד קוץ' בדרום.
השכונה גם נתחמת מצדה המערבי של שדרות ירושלים  בשדרות הבעש"ט בדרום וברחוב יפת במערב.
במאמר זה ידון אריה שפר בלב יפו, דהיינו – עד הגבול הדרומי של נס לגויים ודוקטור ארליך.
במאמר הבא – נתרכז בתתי השכונות הדרומיות של לב יפו - הלא הן יפו ג' ויפו ד'.

אפור, מרופט ולא אטרקטיבי
התכונה שאפיינה את שכונות לב יפו יותר מכל, במהלך שנים רבות ועד ממש לאחרונה, היתה אפרוריות מעיקה.
הכל שם נראה מתקלף, מוזנח, בתים בנויים משלל תוספות שאינן קשורות זו לזו, עלוב ורחוק מאד מלהיחשב סקסי.
ניתן לומר שנסיעה בשדרות ירושלים לא היתה חוויה מרנינה והמטרה העיקרית של הנוסעים בשדרה בעלת הפוטנציאל הענק והבלתי ממומש היתה להגיע ליעדם מהר ככל הניתן.
חלקה הצפון מזרחי של שכונת לב יפו שימש בעיקר לתעשיה קלה – מוסכים ללא סוף, נגריות וכמובן – אצטדיון בלומפילד המיתולוגי.
למרות לא מעט שינויים תכנוניים, הרי שהמצב נותר בעינו במידה רבה. עדיין יש צעשיה זעירה וחנויות קמעוניות גדולות, כמעט ואין מגורים באזור והביקוש קטן למדי.
עם זאת, קיימות תכניות נרחבות ודרמטיות לאזור זה, אשר נמצאות בהליכי תכנון שונים כיום.
לפיכך ניתן לסכם כי חלקם של המגורים באזור זה נמוך יחסית, עד היום, אך הולכים ומוקמים פרויקטים חדשים הזוכים דווקא לביקוש.

פרויקט חצרות יפו
אריה שפר מסקר את שוק הנדל"ן בלב יפו - חצרות יפו
בשנות התשעים של המאה הקודמת, הוציא מנהל מקרקעי ישראל למכרז מגרש גדול בשדרות ירושלים פינת סלמה - מה שנחשב חד משמעית מיקום נורא ואיום במושגים דאז, ואכן – עם סיום המועד לא נמצאה אפילו הצעה בודדת בתיבת המכרזים.
רק לאחר שהוצע המגרש למכירה במכרז, בפעם השנייה או השלישית, נמצא סוף סוף רוכש אמיץ שהרים את הכפפה.
היתה זו תחילתו של פרויקט "חצרות יפו", שהיה אחד מהפרויקטים החלוציים של יפו.
התכנית העסקית של היזמים התבססה על מכירת דירות במחירים גבוהים יחסית, לקהל צרפתי דווקא, ואל הקבל הזה רוכזו מאמצי השיווק.
בדיעבד, לא היה השוק הצרפתי מוכן למגורים ביפו, הביקוש לא התאים לצפי והמכירות צלעו.
כאשר פרץ משבר הנדל"ן הכללי והיפואי (מהומות 2,000) נעצרו המכירות כליל וקרס המודל הכלכלי של היזמים המקוריים.
מאז הספיק הפרויקט להחליף כמה בעלים ומשקיעים, אך לא עלה בידו להתרומם והזמים ספגו הפסדים כבדים במהלך שנים.
עם השנים השתנתה התמונה. פיתוח יפו סייע בשיווק, המיקום הצפוני הנוגע בגבול ת"א קרץ לרבים וכל הדירות נמכרו לבסוף.
כיום נחשב הפרויקט למבוקש ביותר. הוא מתהדר בבריכת שחיה מרהיבה על הגג ובחדר כושר צמוד, שטחים מסחריים בקומת הקרקע, אך גם בדמי אחזקה חודשיים גבוהים למדי.

מחירים
מחיר מיני פנטהאוז בשטח של כ- 150 מ"ר + 50 מ"ר מרפסת – מעל 5 מיליון ₪.
דמי אחזקה: כ- 2,200 ₪ לחודש.

מחיר דירת 2 חד' (3 במקור) בשטח של כ- 75 מ"ר כ- 1.9 מיליון ₪.
דמי אחזקה: כ- 1,100 ₪ לחודש.

להמשך סיקור שוק הנדל"ן בלב יפו ע"י אריה שפר מנדל"ן הים התיכון - לחצו כאן

יום חמישי, 8 במאי 2014

אריה שפר מסקר את שוק הנדל"ן ביפו - חלק 3 - עג'מי

לאחר שאריה שפר מנדל"ן הים התיכון סיקר את צפון יפו, מתחם נוגה ושוק הפשפשים, הגיע העת להדרים לכיוון עג'מי, השכונה שהסרט עליה היה מועמד לאוסקר, השכונה שאפילו קזבלן בכבודו ובעצמו לא היה מאמין איך הפכה למושא לאהבה אמיתית לגיטימית של יזמים ורוכשי דירות "יאפים".

אריה שפר מנדל"ן הים התיכון מסקר את עג'מי - תמונת דירה
סיפורה של שכונת עג'מי ביפו, הינו בעצם הסיפור הנדל"ני של יפו כולה: מעבר מ"סלאמס" ומאזור שהיה סוג של "שטח הפקר", לחלוטין מחוץ לתחום ההתייחסות של משקיעים פרטיים מבוססים, יזמים  ונדלניסטים - לאזור נדל"ני  נכסף, מתפתח, אשר משכיל משלב פסיפס קסום של ישן וחדש, אותנטי ומודרני, מוזנח ומטופח.

הכח של עגמי הינו בשילוב המיוחד של מבנים קסומים עתיקים, לצד בניינים חדשים אסתטיים, החיים בדיאלוג זה לצד זה, בשילוב בין זמנים של פעם לחדש של היום, הגיוון בסוגי אוכלוסייה  שונים החיים יום יום זה לצד זה, על תרבותם השונה, דתם, מנהגיהם גווניהם וצבעוניותם הציורית, הכל בקירבה לים ולנמל יפו הציורי.
לא סתם, כנראה, בחר מנחם גולן באזור  זה ל"לוקיישן" עליו שרטט "סט" יפהפה של רבים מסרטיו.

אין ספק, עג'מי היא 'תפאורה'  מסוג אחר.
אם נרצה לתחום את השכונה, הרי שעג'מי רבתי מתחילה ברחוב יהודה הימית ומסתיימת בגבול בת ים, ברחובות זיכרון קדושים ויוטבת.
רחוב יפת העמוס  והארוך תוחם אותה ממזרח והים – ממערב.

כיום, מהווה עג'מי שכונה ייחודית ומרתקת בתוך יפו, והביקוש למגורים בה גבוה מאד.
קצת קשה להאמין שראש עיריית תל אביב לשעבר – שלמה להט, תכנן להפוך את עג'מי לפארק גדול בסגנון גני יהושע ובמשך שנות כהונתו נהרסו בתים עתיקים באופן שיטתי, במטרה למחוק את עג'מי - כשכונת מגורים - מהמפה.
רק בתחילת שנות התשעים אירע המהפך, במסגרתו החלו לשמר את הבתים ולהכין תכנית בנין עיר לשכונה, לצורך שיקומה של שכונה ייחודית זו.

לכתבה המלאה על עג'מי - לחצו כאן

אריה שפר מנדל"ן הים התיכון מסקר את עג'מי - תמונת דירה



תכנים נוספים יציר כפיו של אריה שפר שעשויים לעניין אתכם:
אריה שפר סוקר את שוק הנדל"ן ביפו

אריה שפר כותב על מכרזי נדל"ן

אריה שפר - סיפורי נדל"ן

נדל"ן הים התיכון

פורטל יפו

איך להלחם בעוקץ של חברת איקיוטק

איך ניצחתי את ערוץ הספורט לגמרי לבד

יום חמישי, 24 באפריל 2014

אריה שפר מנדל"ן הים התיכון בהמשך הסקירה על שוק הנדל"ן ביפו, אביב 2014

אריה שפר מנדל"ן הים התיכון ממשיך את סקירת שוק הנדל"ן ביפו, אביב 2014, והפעם מביט על מתחם שוק הפשפשים.
מה השתנה באזור שוק הפשפשים במהלך השנים האחרונות?
מה כדאי לקנות והיכן? האם כדאי להשקיע?
קראו את כתבו השנייה של אריה שפר מנדל"ן הים התיכון.

שוק הפשפשים ביפו - תמונת מצב


ניתן בהחלט לומר כי מתחם שוק הפשפשים הוא המתחם היפואי שעשה את השינוי התודעתי הגדול ביותר באשר 
אריה שפר כותב על שוק הפשפשים ביפו
לאטרקטיביות הנדל"נית של יפו , כמו גם את השינוי  המעשי בפועל, אשר בתוך תקופת זמן קצרה יחסית הביא לעליית הביקושים ביפו, הן לנדל"ן למגורים והן לנדל"ן מסחרי .   
שוק הפישפשים, אשר הורכב בזמנו בעיקר מרוכלים ומסמרטוטים ועתיקות שבורות לרוב, עשה שינוי של 180 מעלות והפך להיות מתחם חם במיוחד בקרב יזמים ופרטיים ש'גילו' את הפוטנציאל הרב בו ועוררו ביקושים גבוהים לנכסים באזור.

קשה אולי להאמין, אך רק לפני שבע, שמונה שנים, אם היית מציע לאדם מן הישוב לגור בשוק הפשפשים, היית זוכה ממנו למבט משועשע, כאילו סיפרת לו בדיחה. לגור בשוק הפשפשים? כאילו דה...
כיום, הרבה חבר'ה צעירים (וגם הצעירים פחות) מאד מאט רוצים לגור בשוק, הפשפשים.
המראה של סטודנטים על אופניים וצעירים הגודשים את המסעדות ובתי הקפה במתחם מעיד על המגמה הזו, אשר רק הולכת ומתחזקת ללא הרף.
יחד עם זאת, לא מעט מהמתגוררים בסביבה מגלים שהתמונה האקזוטית שהצטיירה להם בביקורי בילויים במתחם, אינה
אריה שפר כותב על שוק הפשפשים ביפו
תמיד נוחה, כשמדובר במגורי יום יום שגרתיים במתחם, להבדיל מגיחה קטנה של ערב וחזרה לישון בצפון העיר.
לא תמיד קל לחיות עם מואזין בפול ווליום - אבל ממש פווווול ווליום -  באוזן, חנות נירוסטה פעילה ורועשת מתחת למרפסת ובליינים זחוחי דעת, המשתינים מתחת לחלון חדר השינה שלהם אגב שירה עליזה, ביום שישי שעה חמש לפנות בוקר.
ואכן, לא מעט חיכוכים נגרמו בין הדיירים לבאי מסגד סיקסיק ששופץ לפני משפר שנים, ונהג להנעים לשכניו בזמירות מואזין חמש פעמים ביום, לפי הספר ובעוצמה משתנה בהתאם למצב הרוח של באי המקום ולדינמיקה הפנימית (שלא לומר - פוליטיקה מקומית).
והנה, למרות זאת, הביקושים במתחם השוק, ובמיוחד ברחובות שאינם מרכזיים, רחובות אשר נהנים מהקרבה לאקשן אך ללא הטרדה הנלווית, עולים ללא הרף.

לקריאת הכתבה המלאה - לחצו כאן


תכנים נוספים יציר כפיו של אריה שפר שעשויים לעניין אתכם:
אריה שפר סוקר את שוק הנדל"ן ביפו

אריה שפר כותב על מכרזי נדל"ן

אריה שפר - סיפורי נדל"ן

נדל"ן הים התיכון

פורטל יפו

איך להלחם בעוקץ של חברת איקיוטק

איך ניצחתי את ערוץ הספורט לגמרי לבד

יום שישי, 11 באפריל 2014

אריה שפר מנדל"ן הים התיכון מגיש את סיקור תמונת שוק הנדל"ן ביפו - חלק ראשון

חלק ראשון ובו נביט בחלקה הצפוני של יפו וביפו העתיקה


אריה שפר מנדל"ן הים התיכון מעלה סקירה תקופתית של מצב שוק הנדל"ן ביפו
בחלק הראשון ידון אריה שפר בשוק הנדל"ן אשר בחלקה הצפוני של יפו  – בשכונת נגה, רזיאל והשעון ויפו העתיקה.
בהמשך יעלה אריה שפר כתבות נוספות לגבי שאר חלקיה של יפו.


יפו הולכת ומתחזקת מיום ליום, ואלו חדשות מוכרות, שכבר אינן נחשבות שונות או מיוחדות במיוחד.
האחות הדחויה של תל אביב במשך שנים רבות, השילה סוף סוף מעצמה את רוב הסטיגמות, את אותה גישה אשר הביאה לאוויר העולם את המשפט המפורסם "השתגעת לגור ביפו?"
מעולם לא היתה יפו אטרקטיבית כל כך, קרובה ללב הקונצנזוס, כפי שהיא כיום.
מי עוד זוכר את מהומות אוקטובר שנת אלפיים, אשר ריסקו את יפו ואת מחירי הנדל"ן היפואי, כאשר השוק חווה ירידות ערך חדות ביותר כאשר עד שני שליש נחתכו משווי נכסים מסוימים בעג'מי.


כאמור, 
יפו רוכבת על גבי תוצאות המאמץ וההשקעה של עיריית תל אביב-יפו, אשר שלא נפסקה לרגע מאז נכנס חולדאי לתפקידו כראש העירייה.
במקביל, קטר הנדל"ן הדוהר והמחירים שזינקו אל על דחפו עוד משקיעים לשוק, וגרמו לרבים לבחון פעם נוספת ובחיוב תזוזה דרומה מתל אביב, פשוט משום שבעיר עצמה הפך הנדל"ן להיות יקר במידה כזו שלרבים נהיה בלתי אפשרי.

אז מה יש לנו ביפו היום?
כאמור, נתחיל במתרחש ביפו העתיקה ומתחם נוגה, ובכתבות האחרות נמשוך דרומה משם.

להמשך הכתבה - לחצו כאן


תכנים נוספים יציר כפיו של אריה שפר שעשויים לעניין אתכם:
אריה שפר סוקר את שוק הנדל"ן ביפו

אריה שפר כותב על מכרזי נדל"ן

אריה שפר - סיפורי נדל"ן

נדל"ן הים התיכון

פורטל יפו

איך להלחם בעוקץ של חברת איקיוטק

איך ניצחתי את ערוץ הספורט לגמרי לבד