לאחר שאריה שפר מנדל"ן הים התיכון סיקר את צפון יפו, מתחם נוגה ושוק הפשפשים ועג'מי, מסקר אריה שפר את תמונת שוק הנדל"ן בלב יפו המתפתחת
שכונת לב יפו הגדולה ורחבת הידיים משיקה לצפון יפו ולשוק הפשפשים בגבולה הצפוני.
בחלקה הדרומי של שכונת לב יפו נמצאות תתי השכונות – יפו א' (דקר) וממול – שכונת צהלון בעלת הבתים הארבע משפחתיים ושיכוני חיסכון.
הגבול הדרומי של לב יפו הינו פארק דווידוף הירוק והמרווח – המשתרע עד לרחוב אד קוץ' בדרום.
השכונה גם נתחמת מצדה המערבי של שדרות ירושלים בשדרות הבעש"ט בדרום וברחוב יפת במערב.
במאמר זה ידון אריה שפר בלב יפו, דהיינו – עד הגבול הדרומי של נס לגויים ודוקטור ארליך.
במאמר הבא – נתרכז בתתי השכונות הדרומיות של לב יפו - הלא הן יפו ג' ויפו ד'.
אפור, מרופט ולא אטרקטיבי
התכונה שאפיינה את שכונות לב יפו יותר מכל, במהלך שנים רבות ועד ממש לאחרונה, היתה אפרוריות מעיקה.
הכל שם נראה מתקלף, מוזנח, בתים בנויים משלל תוספות שאינן קשורות זו לזו, עלוב ורחוק מאד מלהיחשב סקסי.
ניתן לומר שנסיעה בשדרות ירושלים לא היתה חוויה מרנינה והמטרה העיקרית של הנוסעים בשדרה בעלת הפוטנציאל הענק והבלתי ממומש היתה להגיע ליעדם מהר ככל הניתן.
חלקה הצפון מזרחי של שכונת לב יפו שימש בעיקר לתעשיה קלה – מוסכים ללא סוף, נגריות וכמובן – אצטדיון בלומפילד המיתולוגי.
למרות לא מעט שינויים תכנוניים, הרי שהמצב נותר בעינו במידה רבה. עדיין יש צעשיה זעירה וחנויות קמעוניות גדולות, כמעט ואין מגורים באזור והביקוש קטן למדי.
עם זאת, קיימות תכניות נרחבות ודרמטיות לאזור זה, אשר נמצאות בהליכי תכנון שונים כיום.
לפיכך ניתן לסכם כי חלקם של המגורים באזור זה נמוך יחסית, עד היום, אך הולכים ומוקמים פרויקטים חדשים הזוכים דווקא לביקוש.
פרויקט חצרות יפו
בשנות התשעים של המאה הקודמת, הוציא מנהל מקרקעי ישראל למכרז מגרש גדול בשדרות ירושלים פינת סלמה - מה שנחשב חד משמעית מיקום נורא ואיום במושגים דאז, ואכן – עם סיום המועד לא נמצאה אפילו הצעה בודדת בתיבת המכרזים.
רק לאחר שהוצע המגרש למכירה במכרז, בפעם השנייה או השלישית, נמצא סוף סוף רוכש אמיץ שהרים את הכפפה.
היתה זו תחילתו של פרויקט "חצרות יפו", שהיה אחד מהפרויקטים החלוציים של יפו.
התכנית העסקית של היזמים התבססה על מכירת דירות במחירים גבוהים יחסית, לקהל צרפתי דווקא, ואל הקבל הזה רוכזו מאמצי השיווק.
בדיעבד, לא היה השוק הצרפתי מוכן למגורים ביפו, הביקוש לא התאים לצפי והמכירות צלעו.
כאשר פרץ משבר הנדל"ן הכללי והיפואי (מהומות 2,000) נעצרו המכירות כליל וקרס המודל הכלכלי של היזמים המקוריים.
מאז הספיק הפרויקט להחליף כמה בעלים ומשקיעים, אך לא עלה בידו להתרומם והזמים ספגו הפסדים כבדים במהלך שנים.
עם השנים השתנתה התמונה. פיתוח יפו סייע בשיווק, המיקום הצפוני הנוגע בגבול ת"א קרץ לרבים וכל הדירות נמכרו לבסוף.
כיום נחשב הפרויקט למבוקש ביותר. הוא מתהדר בבריכת שחיה מרהיבה על הגג ובחדר כושר צמוד, שטחים מסחריים בקומת הקרקע, אך גם בדמי אחזקה חודשיים גבוהים למדי.
מחירים
מחיר מיני פנטהאוז בשטח של כ- 150 מ"ר + 50 מ"ר מרפסת – מעל 5 מיליון ₪.
דמי אחזקה: כ- 2,200 ₪ לחודש.
מחיר דירת 2 חד' (3 במקור) בשטח של כ- 75 מ"ר כ- 1.9 מיליון ₪.
דמי אחזקה: כ- 1,100 ₪ לחודש.
שכונת לב יפו הגדולה ורחבת הידיים משיקה לצפון יפו ולשוק הפשפשים בגבולה הצפוני.
בחלקה הדרומי של שכונת לב יפו נמצאות תתי השכונות – יפו א' (דקר) וממול – שכונת צהלון בעלת הבתים הארבע משפחתיים ושיכוני חיסכון.
הגבול הדרומי של לב יפו הינו פארק דווידוף הירוק והמרווח – המשתרע עד לרחוב אד קוץ' בדרום.
השכונה גם נתחמת מצדה המערבי של שדרות ירושלים בשדרות הבעש"ט בדרום וברחוב יפת במערב.
במאמר זה ידון אריה שפר בלב יפו, דהיינו – עד הגבול הדרומי של נס לגויים ודוקטור ארליך.
במאמר הבא – נתרכז בתתי השכונות הדרומיות של לב יפו - הלא הן יפו ג' ויפו ד'.
אפור, מרופט ולא אטרקטיבי
התכונה שאפיינה את שכונות לב יפו יותר מכל, במהלך שנים רבות ועד ממש לאחרונה, היתה אפרוריות מעיקה.
הכל שם נראה מתקלף, מוזנח, בתים בנויים משלל תוספות שאינן קשורות זו לזו, עלוב ורחוק מאד מלהיחשב סקסי.
ניתן לומר שנסיעה בשדרות ירושלים לא היתה חוויה מרנינה והמטרה העיקרית של הנוסעים בשדרה בעלת הפוטנציאל הענק והבלתי ממומש היתה להגיע ליעדם מהר ככל הניתן.
חלקה הצפון מזרחי של שכונת לב יפו שימש בעיקר לתעשיה קלה – מוסכים ללא סוף, נגריות וכמובן – אצטדיון בלומפילד המיתולוגי.
למרות לא מעט שינויים תכנוניים, הרי שהמצב נותר בעינו במידה רבה. עדיין יש צעשיה זעירה וחנויות קמעוניות גדולות, כמעט ואין מגורים באזור והביקוש קטן למדי.
עם זאת, קיימות תכניות נרחבות ודרמטיות לאזור זה, אשר נמצאות בהליכי תכנון שונים כיום.
לפיכך ניתן לסכם כי חלקם של המגורים באזור זה נמוך יחסית, עד היום, אך הולכים ומוקמים פרויקטים חדשים הזוכים דווקא לביקוש.
פרויקט חצרות יפו
 |
| אריה שפר מסקר את שוק הנדל"ן בלב יפו - חצרות יפו |
רק לאחר שהוצע המגרש למכירה במכרז, בפעם השנייה או השלישית, נמצא סוף סוף רוכש אמיץ שהרים את הכפפה.
היתה זו תחילתו של פרויקט "חצרות יפו", שהיה אחד מהפרויקטים החלוציים של יפו.
התכנית העסקית של היזמים התבססה על מכירת דירות במחירים גבוהים יחסית, לקהל צרפתי דווקא, ואל הקבל הזה רוכזו מאמצי השיווק.
בדיעבד, לא היה השוק הצרפתי מוכן למגורים ביפו, הביקוש לא התאים לצפי והמכירות צלעו.
כאשר פרץ משבר הנדל"ן הכללי והיפואי (מהומות 2,000) נעצרו המכירות כליל וקרס המודל הכלכלי של היזמים המקוריים.
מאז הספיק הפרויקט להחליף כמה בעלים ומשקיעים, אך לא עלה בידו להתרומם והזמים ספגו הפסדים כבדים במהלך שנים.
עם השנים השתנתה התמונה. פיתוח יפו סייע בשיווק, המיקום הצפוני הנוגע בגבול ת"א קרץ לרבים וכל הדירות נמכרו לבסוף.
כיום נחשב הפרויקט למבוקש ביותר. הוא מתהדר בבריכת שחיה מרהיבה על הגג ובחדר כושר צמוד, שטחים מסחריים בקומת הקרקע, אך גם בדמי אחזקה חודשיים גבוהים למדי.
מחירים
מחיר מיני פנטהאוז בשטח של כ- 150 מ"ר + 50 מ"ר מרפסת – מעל 5 מיליון ₪.
דמי אחזקה: כ- 2,200 ₪ לחודש.
מחיר דירת 2 חד' (3 במקור) בשטח של כ- 75 מ"ר כ- 1.9 מיליון ₪.
דמי אחזקה: כ- 1,100 ₪ לחודש.
להמשך סיקור שוק הנדל"ן בלב יפו ע"י אריה שפר מנדל"ן הים התיכון - לחצו כאן
תכנים נוספים יציר כפיו של אריה שפר שעשויים לעניין אתכם:
אריה שפר סוקר את שוק הנדל"ן ביפו
אריה שפר כותב על מכרזי נדל"ן
אריה שפר - סיפורי נדל"ן
נדל"ן הים התיכון
פורטל יפו
איך להלחם בעוקץ של חברת איקיוטק
איך ניצחתי את ערוץ הספורט לגמרי לבד
אריה שפר סוקר את שוק הנדל"ן ביפו
אריה שפר כותב על מכרזי נדל"ן
אריה שפר - סיפורי נדל"ן
נדל"ן הים התיכון
פורטל יפו
איך להלחם בעוקץ של חברת איקיוטק
איך ניצחתי את ערוץ הספורט לגמרי לבד
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה